大连房产科普 | 贝壳签约中心:购房天坑怎么避

2021-10-29 11:02 来源:网络 作者:佚名

房产交易套路深,一不小心就踩坑。要问纠纷在何处,房屋权属真恼人。

根据中国消费者报的调查,10个人里就有4个表示曾因房产权属而发生纠纷。尤其是涉及抵押的房产交易,更是“剪不断,理还乱”。

近期,贝壳找房大连站签约经理晓静处理了一单“抵押房”交易,凭专业经验做出了正确的判断。如果遇到同样的情况,你会怎么选?

签约经理晓静发现的风险并非个例。买卖“抵押房”需要注意什么?知识点都给你总结好了↓

房屋抵押类型

1.正常抵押

● 卖方之前贷款买下了房子,或者将房子用作债务担保,截至交易时还没结清相关款项。

避坑技巧 上述情况通常办理了抵押登记,通过查看不动产权证书上的抵押登记公章能清晰识别。

2.多重抵押

● 卖方交易的房屋被设定了多个抵押权,可能有贷款机构、金融公司、担保公司甚至个人的抵押。

避坑技巧 要特别留意抵押的总金额、是否办理抵押登记及办理时间,这都会对清偿产生影响:抵押合同登记生效的,按照登记时间的先后顺序清偿;登记时间相同的,按照债权比例清偿。

3.隐性抵押

● 这类抵押通常不办理抵押登记,不能直接识别,比如赌博、婚外情、抵债等行为。

避坑技巧 债权方通常会控制不动产权证书的原件。在交易时,若卖方到场,但缺少不动产权证书,买方就需要加强警惕。

留心三个环节

1.签约前

● 一定要查询房屋的权属,确认是否有抵押、抵押权人、抵押金额、是否为多重抵押、是否有隐性抵押等。

2.签约时

● 对于有抵押的房屋,买卖双方签署的房屋买卖合同是有效的,但是不解除抵押不能办理不动产转移登记手续(即过户)。假如卖方涉及债务纠纷较多,并将自己的房子抵押变现,在资不抵债的情况下,房子很可能被查封。

踩雷事件 去年3月,黄女士以180万价格买下一套余杭区二手房。支付定金时,查询房屋状态显示无查封,但交完90万首付后,房屋就被查封了,交易被迫中止。原来,卖方以为只有房子本身的贷款才影响查封,就隐瞒了自己经营失败和其他负债情况。所幸黄女士做了资金存管,将首付放在第三方存管机构,顺利拿回了钱,但之前付出的时间和精力都打水漂了。

● 房产交易周期长达数个月,为避免发生支付多项费用但无法过户的情况,合同上的条款需要明确卖方还清该房屋剩余贷款的具体时间,以及办理解除抵押登记手续的具体时间,买方若没有履行则承担违约责任。

3.支付时

● 卖方解押所需的资金,可以是自筹,也可以是买方提供的首付款。需要买方提供首付款用于解押的,尽量选择第三方支付担保,如贝壳的资金存管服务。假如买方直接把钱转给卖方,可能会遇到卖方私自挪用房款、资金交割后不配合过户等风险。

踩雷事件 2017年3月,周女士在北京买了一套二手房,但房屋还有1050万贷款未结清。和卖方私下协商后,周女士将1050万转给卖方账户作为赎楼费用。等到过户当天,才发现房屋被查封了,更糟糕的是卖方也失踪了,需要通过漫长的司法裁决才能收回之前直接转账的巨额资金。

常见房屋权属问题

1.夫妻共有产权

定义

● 夫妻共同共有:

房屋登记在一人名下,权利人一人签署合同,需要权利人配偶签署《配偶同意出售证明》。

● 夫妻按份共有:

房屋登记在两人名下,要求两人到场签署合同;若其中1人不能到场,需要不能到场的共有人出具《共有权人同意出售证明》。到场的产权人合同上签自己的姓名和代理共有权人签名。